Regler for små sameier – komplett guide 2025

Små sameier i Norge: over 10 000 ·
Antall seksjoner: typisk 2–10 ·
Lovhjemmel: Eierseksjonsloven (2017) ·
Regnskapsplikt: omsetning over 5 mill. NOK ·
Nye regler: 2024-forenklinger

Sju nøkkeltall viser forskjellen på hva små og store sameier faktisk må forholde seg til – og hvor grensene går.

Hvilke regler gjelder i et sameie?

Grunnleggende lover og regler for sameier

• Eierseksjonsloven er hovedloven for seksjonerte sameier og gjelder uavhengig av antall seksjoner (Regjeringen (lovforarbeider)).
• Alle sameier må ha vedtekter i henhold til eierseksjonsloven. Minimumskravet omfatter blant annet eiendommens gårds- og bruksnummer og antall styremedlemmer (SmartOrg (regnskapsekspertise)).
• Små sameier har samme rettslige krav som store – men flere forenklinger finnes i praksis.

Implikasjonen: Små sameier må likevel ha orden i sysakene, og vedtekter er et must.

Eierseksjonsloven og sameieloven

Eierseksjonsloven (lov 2017-06-16 nr. 65) regulerer forholdet mellom seksjonseiere, styrets ansvar og drift av fellesarealer (Regjeringen (lovforarbeider)). Sameieloven gjelder i tillegg for ikke-seksjonerte sameier, men for de fleste små eierseksjonssameier er det eierseksjonsloven som er sentral.

Implikasjonen: Selv om dere bare er to seksjonseiere, må dere ha styre og vedtekter. Å tro at «lille meg» slipper unna er en vanlig felle.

Hva kan styret i et sameie bestemme?

Styrets oppgaver og ansvar

• Styret forvalter fellesarealer og økonomi, inkludert budsjett, regnskap, innkreving av felleskostnader, vedlikehold og forsikring (OBF (eiendomsbransjen)).
• Styret må sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel – uansett størrelse (Regjeringen (lovforarbeider)).
• Styret kan etter vedtekter regulere praktiske forhold som støy, bruk av fellesarealer og parkering gjennom husordensregler (jithomassen.no (regnskapsbyrå)).

I små sameier tar ofte styret på seg mye mer enn de store – fordi det ikke er noen andre. Da er det ekstra viktig å vite at styreansvaret er det samme som i et stort sameie.

Beslutningsprosesser i små sameier

• Styret må innkalle til årsmøte hvert år og legge frem regnskap for foregående år (jithomassen.no (regnskapsbyrå)).
• Små sameier kan ha forenklede beslutningsprosesser, for eksempel ved at alle seksjonseiere kan stemme uten formelle møter.
• Vedtektene bestemmer flertallskravene – endringer krever normalt 2/3 flertall på årsmøtet (OBF (eiendomsbransjen)).

Mønsteret: Jo færre seksjoner, jo mer fleksibilitet – men fleksibiliteten kan også føre til uenigheter hvis ikke alt er skriftlig.

Er sameier regnskapspliktig?

Regnskapsplikt og skattemelding for sameier

Her er en oversikt over kravene basert på antall seksjoner:

Bakgrunnen: Små sameier på 8 eller færre seksjoner har bare plikt til ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel, ikke regnskapsplikt etter regnskapsloven (Regjeringen (lovforarbeider)). Grensen ble i lovforarbeidene trukket ved ni eller flere seksjoner.

Selv om dere er under 21 seksjoner, må dere fortsatt føre regnskap på en tilstrekkelig måte. Mange små sameier tror de slipper helt – det gjør de ikke.

Haken: Selv små sameier må ha orden på regnskapet, ellers kan styret bli holdt ansvarlig.

Når må sameiet levere regnskap?

• Alle sameier må levere skattemelding for sameiet (Skatteetaten (norsk myndighet)).
• Styret har plikt til å rapportere andeler av felles inntekter, utgifter, formue og gjeld for hver sameier (Skatteetaten (norsk myndighet)).
• Små sameier (9–20 seksjoner) må levere tredjepartsopplysninger, men trenger ikke revidert regnskap.

Avveiningen: Mindre byråkrati for små, men fortsatt reelt ansvar for styret.

Hvordan løse opp et sameie?

Prosessen for oppløsning

1. Få tilslutning fra alle seksjonseiere – oppløsning krever enstemmighet ifølge eierseksjonsloven (NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund)).
2. Vedta en oppløsningsplan som fordeler fellesformue og -gjeld.
3. Registrer oppløsningen i Enhetsregisteret – ellers består sameiet juridisk sett.
4. Avslutt regnskapet og send sluttmelding til Skatteetaten.

Krav fra eierseksjonsloven

• Oppløsning må registreres i Enhetsregisteret (NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund)).
• Små sameier har enklere prosess fordi færre eiere må bli enige – men det gjør det ikke mindre krevende.

Konsekvensen: dersom en enkelt eier motsetter seg oppløsning, stopper alt. Derfor er det lurt å ha klare avtaler på plass allerede ved stiftelsen.

Hvilke vedtekter og regler gjelder i sameier?

Krav til vedtekter i små sameier

• Vedtektene må inneholde formål, antall seksjoner og stemmeregler (SmartOrg (regnskapsekspertise)).
• Endring av vedtekter krever 2/3 flertall på årsmøtet (OBF (eiendomsbransjen)).
• Små sameier kan bruke maler fra USBL og Huseierne.

Mal for vedtekter

Flere bransjeorganisasjoner tilbyr maler. Huseierne har en standard mal for små sameier, og USBL har tilpassede versjoner. Sørg for at malen er oppdatert med 2024-endringene i eierseksjonsloven (Regjeringen (lovforarbeider)).

Avveiningen: En mal sparer tid, men kan ikke erstatte juridisk gjennomgang hvis sameiet har spesielle forhold (for eksempel næringslokaler eller sameie med bare én eier).

Bekreftede fakta og uklarheter

Mønsteret: bekreftede fakta gir trygghet, men uklarhetene viser at små sameier må være oppmerksomme på endringer.

Ofte stilte spørsmål

For deg som eier i et små sameie, er veien fremover tydelig: Få vedtektene på plass, hold orden på regnskapet (selv om du slipper regnskapsloven) og vær forberedt på at styreansvaret er reelt, uansett størrelse. Alternativet er unødige konflikter og mulige erstatningskrav.